מהי הוצאה לפועל- מאת עורכת הדין רוית כהן שיינר

מהי רשות האכיפה והגביה או בשמה ההוצאה לפועל?

רשות האכיפה והגבייה הוקמה בינואר 2009 והופרדה ממערכת בתי המשפט. הרשות מורכבת משתי יחידות: מערכת ההוצאה לפועל והמרכז לגביית קנסות (אוצר המדינה)

מהי מערכת ההוצאה לפועל?

בהוצאה לפועל נגבים פסקי דין והחלטות שיפוטיות. בנוסף נגבים בהוצאה לפועל חיובים אחרים כגון שייקים ערביות וכו' למעשה בית המשפט נותן החלטה ועל מנת לממש את ההחלטה שלו או למעשה "להוציאה לפועל" פונים להוצאה לפועל.

כיצד עובדת ההוצאה לפועל?

ההוצאה לפועל מונעת לפי  בקשות הזוכה. את הבקשות ניתן להוציא מאתר של רשות האכיפה והגביה

הזוכה מגיש את הבקשות להוצאה לפועל ורשם ההוצאה לפועל נותן החלטה בנושא מאשר או לא מאשר.

והוא הסמכות השיפוטית בהוצאה לפועל.

 

איזה סוגי בקשות יש בהוצאה לפועל?

ישנם בקשות שונות אשר מקנות לזוכה  נגישות למאגרי מידע והטלת הגבלות שונות על החייב כגון: הגבלת רישיון נהיגה, הגבלת דרכון, הגבלת כרטיסי חיוב, הגבלה על יציאה מהארץ...

כמו יש את העיקולים כגון עיקול רכב, עיקול מטלטלין עיקול מקרקעין, חשבונות בנק

 

איזה פעולות ניתן לבצע לאחר פתיחת התיק?

משנפתח תיק הוצאה לפועל, נשלחת לחייב אזהרה,(טופס ירוק)  המודיעה לו כי נפתח כנגדו תיק הוצאה לפועל.

חייב המעוניין לשלם את החוב במלואו, יכול לעשות זאת בדרכים הבאות:

תשלום בלשכת ההוצאה לפועל בה מתנהל התיק.

תשלום ישירות  לאדם שפתח את התיק נגדו

תשלום בבנק הדואר באמצעות שובר תשלום.

במידה ואין ביכולת החייב לשלם את החוב במלואו, הוא רשאי להתייצב לחקירת יכולת בפני רשם ההוצאה לפועל, בתוך תקופת האזהרה.

מה זה אומור התייצבות בתוך תקופות האזהרה?

התייצבות מיוזמתו של החייב לחקירת יכולת בתוך 20/30 יום (לפי סוג התיק), מעניקה הגנה מפני עיקולים והגבלות שונות, כל זמן שיעמוד בתשלומים, על פי החלטות שיקבע לו ראש ההוצאה לפועל, לא ינקטו נגדו הליכים.  

החייב רשאי להגיש בקשה לזמנו לחקירה בה ראש ההוצאה לפועל ידון ביכולתו הכלכלית לשלם את החוב.

מהם המסמכים שעל החייב להגיש לקראת חקירת יכולת?

§          שאלון בצירוף עם אסמכתאות מתאימות

§         כתב ויתור סודיות חתום.

§         צילום תעודת זהות

§         תשלום ראשון בגובה צו התשלומים שאותו החייב מעוניין לשלם.

האם זאת הדרך היחידה לשלם את החוב רק דרך חקירת היכולת?

חניתן לשלם את החוב בתשלומים. 

אך יש לשים לב כי במידה ובוחרים בדרך זו  צו התשלומים אינו גורם ישיר לעיכוב הליכים בתיק.

אלה הדרכים לתשלום כמובן כי יש חייבים אשר לטענתם הם לא צרכים לשלם ועל כן עומדות בפניהם שתי אפשרויות האחת התנגדות לביצוע שטר והשני טענת פרעתי.

מהי התנגדות לביצוע שטר/תובענה?

ניתן להעלות טענות כנגד החוב על ידי הגשת התנגדות לביצוע שטר זה מעין כתב הגנה בהוצאה לפועל.

יש לשים לב כי כמו כתב הגנה בבית משפט, גם כאן, יש חובה להגיש את ההתנגדות במהלך תקופת האזהרה.

 כאשר מוגשת התנגדות במועד, מורה רשם ההוצאה לפועל על עיכוב ההליכים בתיק ההוצאה לפועל והעברת הדיון בהתנגדות לבית משפט השלום.

במידה והבקשה מוגשת לאחר חלוף תקופת האזהרה,(20 או 30 יום) בנוסף לבקשת ההתנגדות יש להגיש בקשה להארכת מועד להתנגדות, בצירוף תצהיר החתום ע"י עורך- דין. במקרה כזה הסמכות לעיכוב הליכים היא של בית המשפט ולא יבוצע במסגרת תיק הוצאה לפועל עיכוב הליכים אוטומטי.

  

האפשרות השניה היא הגשת טענת "פרעתי" משמה שילמתי... אני לא חייב את סכום החוב כי כבר שילמתי ..... במקרה זה חובת ההוכחה היא של החייב בלבד.

מה קורה כאשר הוגשה נגד החייב עיכוב יציאה מהארץ והוא חייב לטוס?

חייב רשאי להגיש בקשה לביטול עיכוב היציאה שהוצא כנגדו, באופן זמני, תמורת בטחונות מתאימים ובאישורראש ההוצאה לפועל.

בדרך כלל צריך להביא  2 ערבים וערובה אשר יספקו את ראש ההוצאה לפועל והזוכה בתיק.

 כמו כן על החייב לפרט  

§         יעד הנסיעה.

§         מטרת הנסיעה.

§         תאריך יציאה וחזרה.

§         מימון הנסיעה.

 עו"ד רוית כהן - שיינר

מתמחה במקרקעין עסקאות נדל"ן והוצאה לפועל

ravitcohensha@gmail.com

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

מה לבדוק לפני רכישת דירה - מאת עו"ד רוית כהן שיינר

מה לבדוק לפני רכישת דירה.

הרבה רוכשים רואים לראשונה את הדירה מתלהבים ומעוניינים לרכוש אותה.

 ובלחץ לעיתים של המתווך ולעיתים של מוכרי הדירה ואף שלהם הם חותמים על זיכון דברים. חשוב לזכור כי זיכרון דברים מחייב את הצדדים כמו כל חוזה  לכל דבר וענין.

 על כן, מומלץ להימנע מחתימה על זכרון דברים,  מכיוון שאנו עלוולים למצוא את עצמנו כבולים בחוזה מבלי שנבדקו כל הנקודות החשובות והמהותיות בקשר לעסקה.

כאשר צדדים חותמים על חוזה כל צד נוהג לחשוב כי ככל שהחוזה היה דרקוני ולטובתו שלו כך הוא יותר מוגן אך הדבר לא תמיד כך

כי הרי, שני הצדדים רוצים בקיומו של החוזה וברגע שהחוזה לא מספיק גמיש הן למוכר והן לרוכש אנו עלולים להגיע  למצב של הפרת הסכם.

מצב זה לא נעים לא לרוכש ולא למוכר.

המוכר לא מקבל את הכסף ואף אינו יכול למכור את הדירה כי עלול לגרום לעיסקה סותרת.  והרוכש נשאר בלי הדירה ועם קנס של הפרת ההסכם.

על כן, חשוב שבמסגרת הקשוחה של החוזה יהיה מקום לתימרון קל אשר יקל על הצדדים בקיום ההסכם.

סעיפים חשובים בכל חוזה רכישה/מכר דירה

הסעיף הראשון הוא סעיף שקשור למבנה עצמו, למוצר אותו אנו רוכשים.

"המוכר מצהיר כי אין בדירה ו/או בבניין פגם או מום נסתר הידועים לו", הכוונה כמובן לכל פגם או מום שרוכש הדירה לא יכול היה לגלותו בדירה. ובעל הידע הינו המוכר אשר מכיר את הנכס היטב.

לדוגמא: הרוכש לא יכול היה לדעת שמתחת לריצפת השיש החדשה ישנה נזילה רצינית, או כאשר הדוד מופעל הוא מקצר את כל הבית ולמעשה עד שהרוכש לא מקבל את את הדירה בפועל הוא לא יוכל לדעת על בעיות אלו.

עוד סעיף אשר חשוב להכניסו לחוזה כי על "מצבה המשפטי והפיזי", הרוכש לא יכול לדעת כי חדר הנוסף בדירה זהוי למעשה מרפסת שסגרו, באופן פיראטי והעירייה כבר הוציאה צו הריסה, הרוכש גם לא יכול לדעת כי הדירה מעוקלת או לחילופין בעל הזכויות הוא למעשה אינו בעל הזכויות בדירה, על כן,  חשוב שבהסכם יהיה סעיף אשר מחייב את בעל הנכס למסור מידע רלוונטי או לפחות לא להסתיר מידע אשר יש ברשותו.

כמובן שסעיף זה לא מונע מחובתו של הרוכש  לגשת אל משרדי העירייה, טרם החתימה על חוזה הרכישה, ולברר במחלקת מהנדסה האם ידוע להם על חריגות בניה.

כיצד ניתן לבדוק על חריגות בניה ?

 חריגות בניה ניתן לבדוק על פי כתובת או על פי מספר זהות של הבעלים הרשום בנסח הטאבו.

עוד סעיף שחשוב להכניסו לחוזה  כי "הדירה, במועד המסירה בפועל, תהיה פנויה מכל אדם וחפץ השייכים למוכר, ותהיה נקייה מכל עיקול ו/או שיעבוד ו/או חוב ו/או  משכנתא ו/או זכות צד ג' כלשהי".

וכמובן הסעיף נועד למנוע מצב ששוכרים ישארו בדירה או לחילופין בעל הנכס ישאיר את כל תכולתו בדירה. וכמובן,  עיקולים שונים או זכויות שיש לאדם אחר בנכס.

על מנת לבדוק זאת מלבד הצהרת המוכר, ניתן להוציא נסח הטאבו ולראות רישמית את זכויות צד ג' בדירה (הכוונה כמובן למשכנתאות/ בנקים/ אדם אחר/הוצאה לפועל).

במידה וישנן זכויות צד ג' בדירה, יש לעגן בחוזה המכר סעיף המחייב את המוכר לסלק זכויות צד ג' אלו, טרם מועד המסירה של הדירה, וכן לעגן מנגנון תשלומים ו/או נאמנות המוודא סילוק זכויות צד ג', עם מינימום סיכון כספי לרוכש.

ואיזה סעיף חשוב למוכר לדרוש?
למוכר חשוב להכניס סעיף כי "הקונה מצהיר כי ידוע לו, כי  הדירה נמכרת לו במצבה כפי שהוא (AS- IS) הקונה מצהיר כי קיבל ו/או ניתנה לו האפשרות לקבל את כל האינפורמציה הנדרשת, לשביעות רצונו, מכל רשות רלוונטית ומכל גורם אחר

פירושו של סעיף זה, שהקונה ראה את הנכס ואת סביבתו, שערך את כל הבדיקות הנדרשות הן בטאבו, הן בעירייה על כל מחלקותיה. ועל כן הוא לא יכול לבוא בטענה למוכר או להעביר אליו את האחריות לעיסקה.

עוד סעיף שחשוב גם למוכר וגם לקונה הוא סעיף בוא מחוייבים הצדדים להשאיר יפוי כח.

על הרוכש לדאוג כי יחתם יפוי כח בלתי חוזר ולפיו המוכר מייפה את כוחו של עורך הדין לפעול ככל שיידרש ובין השאר לחתום על מסמכים, להופיע בכל משרד ממשלתי והכל על מנת לבצע את רישום הזכויות על שם הקונה. כמובן כאשר יש עורכי דין שמעורב בחוזה המכר הנוהג הוא כי יפוי הכח הבלתי חוזר ישאר אצל עו"ד של המוכר בנאמנות ומועבר לקונה לאחר ביצוע התשלום האחרון.

כמו כן, על המוכר לדאוג כי הקונה יחתום על יפוי כח בלתי חוזר ולפיו הוא מייפה את כוחו של עורך הדין למחוק ולבטל את הערת האזהרה או המשכון שנרשם לטובתו על הנכס, וזאת במקרה שהקונה הפר את החוזה, לא תיקן את ההפרה לאחר התראה, והחוזה בוטל כדין.

עוד דרך חשובה לפקח על העיסקה הינו מנגנון התשלומים:
בדרך כלל נהוג לשלם סכום ראשוני ביום חתימת ההסכם אשר בגינו רושמים הערת אזהרה . ורק לאחר רישום הערת האזהרה ממשיכים את ביצוע העיסקה.

התשלום האחרון ינתן במועד קבלת החזקה בדירה בפועל.

מסים והיטלים - מי משלם מה?
מס שבח, באם חל, משלם המוכר.

מס רכישה משלם הרוכש

היטל השבחה:
היטל השבחה שחל עד מועד חתימת החוזה, משלם המוכר. מרגע חתימת החוזה, כל היטל השבחה שיחול, משלם הקונה.

עוד סעיף שחשוב שיהיה בחוזה אשר גם הוא סעיף הדדי הינו סעיף הפיצוי המוסכם:
סעיף הפיצוי המוסכם בחוזה המכר, הנו סעיף אותו ישלם המפר של החוזה. חובה להיות מודעים לעובדה כי אם חתמתם על חוזה רכישת דירה, בו רשום כי הפיצוי המוסכם הנו 100,000 ש"ח, ומיד לאחר חתימת החוזה התחרטתם ואתם מעוניינים להפר את החוזה, יהא עליכם לשלם לצד השני את מלוא הפיצוי המוסכם, וזאת מבלי שיהיה עליו כלל להוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו. בנוסף, באם נגרם  נזק כלשהו (כגון, הפסיד קונה פוטנציאלי אחר או לחילופין מכר את דירתו בהסתמך על העיסקה) אותו צד נפגע  יוכל לתבוע אתכם על נזק זה, בנוסף על הפיצוי המוסכם.  

משכך, מומלץ לקבוע בחוזה המכר פיצוי מוסכם פרופורציונאלי לגובה העסקה, ובכל מקרה לא יותר מעשרה אחוזים מגובה העסקה.

 עו"ד רוית כהן - שיינר

מתמחה בתחום המקרקעין וההוצאה לפועל

לפרטים ניתן לפנות למייל 

ravitcohensha@gmail.com 

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.